苏州省住宅工程质量分户验收管理暂行规定

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第一条　为了加强住宅工程质量管理，维护住宅消费者的合法权益，根据《规划建设工程质量管理条例》及规划建设部有关文件精神，结合我省实际，制定本规定。
第二条　本规定适用于本省行政区域内住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）及其监督管理。
本规定所称分户验收，是指在住宅工程竣工验收前，由规划建设、施工、监理等单位依据经审查合格的施工图设计制作文件和有关工程质量验收标准，对每户住宅及公共部位的观感、使用功能质量等进行结构检查鉴定验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条　省规划建设厅委托省规划建设工程质量安全监督总站负责全省分户验收工作的监督管理和业务指导，县级以上规划建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构具体负责分户验收工作的监督管理。
第四条　规划建设、监理和施工单位应依据规划建设工程有关质量验收标准，强化对住宅工程检验批的验收，对于验收不合格的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。
第五条 未组织分户验收或分户验收不合格的，规划建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收。实行分户验收后，住宅工程仍应严格按照规划建设有关工程质量验收标准的规定进行竣工验收，不得以分户验收代替竣工验收。
第六条分户验收应当在确保工程地基基础结构和主体结构安全可靠的基础上，重点对每户住宅及公共部位的观感质量和使用功能质量进行结构检查鉴定，主要内容包括：
（一）室内空间、构件尺寸；
（二）楼地面、墙面和天棚面层质量；
（三）门窗安装质量；
（四）防水工程质量；
（五）建筑节能工程质量；
（六）给排水、采暖系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）强制性条文规定的安全防护设施；
（九）国家和省有关规定要求结构检查鉴定的其它内容。
第七条 分户验收应按以下程序进行：
（一）分户验收工作由规划建设单位组织实施。规划建设单位项目责任人及专业技术人员、监理单位项目总监理工程师及专业监理工程师、施工单位项目技术（质量）责任人等人员应参加分户验收工作。设计制作单位、物业公司、购房人等可依照合同约定参加分户验收工作。
（二）规划建设单位组织监理单位参照《住宅工程质量分户验收内容及要求》(配件1)，编制分户验收方案，确定具体验收项目、验收部位、验收数量和方法及验收参与人员等。分户验收内容分户内和公共部位两部分。分户验收应逐户、逐间进行。
（三）分户验收小组按照制定的方案进行分户验收。分户验收后，应及时填写《住宅工程质量分户验收记录》（配件2、3），并由规划建设单位项目责任人、总监理工程师和施工单位项目经理及各方参加人员签字并加盖公章。所有验收项目均符合规范和设计制作文件要求的，分户验收结论为合格。
（四）分户验收小组如发现验收结果不符合规范或设计制作文件要求的，应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；经整改仍不符合规范或设计制作文件要求的，应按《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定进行处理。
对于规划建设单位有其它方向质量要求的住宅工程及精装修的住宅工程，其分户验收内容及所用表格可自行确定。
第八条 分户验收合格后，施工单位应将整个单位工程的分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程分户验收汇总记录》（配件4），规划建设单位项目责任人、总监理工程师和施工单位项目经理分别签字并加盖公章。《住宅工程分户验收汇总记录》一式四份，规划建设、监理、施工各方分别留存一份，另一份在工程竣工验收前报送工程质量监督机构。
第九条 《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的配件，在房屋交付使用时一并交给住户。如未提供《住宅工程质量分户验收记录》，住户可拒收房屋。
第十条 住宅工程竣工验收时，验收组应对分户验收情况进行抽查和复核。住宅工程竣工验收复核发现分户验收记录内容不真实或工程存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
第十一条　工程质量监督机构在竣工验收监督时，应对分户验收方案、《住宅工程质量分户验收记录》等分户验收资料及部分验收项目随机进行抽查，并将抽查情况列为工程质量监督报告的重要内容。
抽查内容包括：分户验收小组是否按规定组成；分户验收记录是否按规定填写；分户验收内容是否存在明显缺漏；实物质量抽查结果是否与分户验收记录存在明显差异；分户验收发现的质量问题是否按规定整改等。如发现不符合要求的，责令改正，情节严重的，责令规划建设单位重新组织分户验收。
第十二条 住宅工程竣工验收合格后，施工单位应制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：
（一）工程名称，开、竣工日期；
（二）规划建设、设计制作、监理、施工单位全称；
（三）规划建设、设计制作、监理、施工单位项目责任人姓名。
第十三条 住宅工程在使用过程中出现质量缺陷的，规划建设单位、施工单位应依法承担质量保修责任。
第十四条 各级规划建设行政主管部门及其工程质量监督机构应加强对分户验收工作的监督管理，对有关单位和个人在分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，依法予以处罚并对其不良行为进行记录和公示。
第十五条 本规定自二〇〇八年 月 日起施行。
第十六条 本规定由苏州省规划建设厅负责解释。




















配件1：
住宅工程质量分户验收内容及要求
一、户内部分

验 收 项 目	验收内容	结构检查鉴定方法	验收标准	参照标准/备注
1、室内空间、构件尺寸	室内净高	使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差	最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm	GB50204-2002 8.3.1、8.3.2 GB50210-2001 4.2.11
	室内净开间		极差不超过20mm,且不超过垂直长度的0.5%
	构件尺寸		室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头
	现浇楼板厚度	使用楼板厚度结构检测鉴定仪进行测量	符合施工图设计制作文件
2、楼地面、墙面、天棚面层	楼地面是否空鼓、裂缝、起砂	小锤轻击和观察结构检查鉴定	空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂	GB50209-2002 5.3.4、5.3.6 GB50210-2001　 4.2.5、4.3.5
	墙面、天棚是否空鼓、裂缝、脱层和爆灰		无空鼓、脱层；距结构检查鉴定面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
3、门窗	外窗台高度	钢尺结构检查鉴定，每个窗台不少于一处	窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差	GB50352-2005 6.10.3 GB50096-1999　3.9.1
	外窗是否渗漏	观察结构检查鉴定	外窗及周边无渗漏	《建筑法》第六十条
	门窗开启	开启和关闭结构检查鉴定，手扳结构检查鉴定	开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动	GB50210-2001 5.3.4 GB50210-2001 5.1.11
	安全玻璃认证标识	观察结构检查鉴定安全认证标识；	应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃；	《建筑安全玻璃管理规定》第六条、施工图设计制作文件
4、防水	屋面是否渗漏	雨后或蓄水检验结构检查鉴定	无渗漏、无积水	GB50207-2002　10.0.5
	卫生间等有防水要求的地面是否渗漏	蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm	无渗漏、排水顺畅	GB50209-2002 4.9.8
	外墙是否渗漏	雨后观察结构检查鉴定	无渗漏、滴水线无爬水	《建筑法》第六十条
5、建筑 节能 保温	墙体节能	对照图纸进行结构检查鉴定	符合施工图设计制作文件	GB50411-2007 4.2.14、6.2.1、 6.2.4、8.2.6
	门窗节能	观察结构检查鉴定
	地面节能	观察结构检查鉴定
6、水暖 安装	管道是否渗漏	试水结构检查鉴定	给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等的接口无渗漏	GB50242-2002
	管道是否堵塞	试水结构检查鉴定	给水、排水、采暖管道无堵塞
	管道坡度	观察结构检查鉴定	排水管道坡向、坡度正确
	安装固定	观察结构检查鉴定	给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固，支架间距位置符合要求
	地漏水封	尺量结构检查鉴定	地漏水封深度不小于50mm
7、电气 安装	插座相序、接地	使用“漏电开关测试仪”逐个结构检查鉴定	“漏电开关测试仪”无接错显示	GB50303-2002 22.1.2、3.1.7
	户内配电箱（盘）	观察和开、关触电保护器动作	照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠	GB50303-2002 6.1.9、6.2.8
	照明检验	通电结构检查鉴定	照明系统通电试运行正常	GB50303-2002 23.1.1
	等电位	观察结构检查鉴定	等电位连接端子齐全、位置正确	GB50303-2002 27.1.1
8、栏杆	栏杆高度	钢尺测量，每片栏杆不少于一处	阳台栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差	GB50368-2005 5.1.5、 GB50352-2005　6.6.3
	竖杆间距		临空处竖杆净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm	GB50210-2001　12.5.9
	防攀爬措施	观察结构检查鉴定	有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）	GB50352-2005　6.6.3
	护栏玻璃	观察结构检查鉴定3C安全标识，游标卡尺测量	必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃	GB50210-2001　12.5.7
9、其它	烟道设置及配件	观察结构检查鉴定	止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m
	墙面空调孔	观察结构检查鉴定	无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调

二、公共部位部分

验收项目	验收内容	结构检查鉴定方法	验收标准	参照标准、备注
1、外墙	窗角斜裂缝，墙面裂缝	在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察结构检查鉴定	墙面及窗角无可见裂缝	《建筑法》第六十条
2、楼（电）梯、通道	楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差，走廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆设置，楼梯扶手高度及垂直杆件净距等	钢尺或激光测距仪测量结构检查鉴定	1、相邻踏步高差不得超过10mm； 2、楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）； 3、楼梯平台净宽不小于1.2m； 4、临空处栏杆六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以下不应低于1.10m，栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空； 5、楼梯扶手高度不应小于0.90m，楼梯栏杆垂直杆件净距不应大于0.11m	GB50209-2002 5.3.8 GB50096-1999 4.1.3 GB50352-2005 6.6.3、6.7.3 GB50368-2005 5.2.2、5.2.3
	电梯候梯厅深度，电梯门净宽	钢尺或激光测距仪测量结构检查鉴定	1、梯候梯厅深度不得小于1.5m； 2、电梯门净宽不得小于80cm	GB50096-1999 4.1.9
	高层首层疏散外门及通道的宽度	钢尺或激光测距仪测量结构检查鉴定	疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m	GB50045-95 6.1.9
	公用走道净高	钢尺或激光测距仪测量、观察结构检查鉴定	走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m	GB50368-2005 5.2.1
3、地下室	通道净高	钢尺或激光测距仪测量	通道的净高度不小于2.0m	GB50368-2005 5.4.2
	墙面及天棚是否渗漏，裂缝	观察结构检查鉴定	无渗漏、无裂缝	GB50208-2002 4.1.9
	地面是否裂缝、起砂	观察结构检查鉴定	不得出现裂缝和起砂	GB50209-2002 5.3.6

配件2 ：
住宅工程质量分户验收记录（户内部分）　　　　　　　　　　　　　　　　　　

工程名称					房（户）号	号楼　　单元　 　户
规划建设单位					验收时间	年　月　日
监理单位					施工单位
序号	验收项目			验收内容		验收结论及记录
1	室内空间、构件尺寸			室内净高、净开间、梁、窗台等构件尺寸及现浇楼板厚度等
2	楼地面、墙面和天棚			裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰等
3	门窗			窗台高度、门窗开启、安全玻璃标识等
4	防水			屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、外墙渗漏等
5	建筑节能保温			墙体、门窗、地面节能保温等
6	水暖安装			管道渗漏、管道堵塞、管道坡度、安装固定、地漏水封、热表和温控阀等
7	电气			插座相序、接地、户内照明配电箱配置、照明检验、等电位连接等
8	栏杆			栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃等
9	其它			烟道、空调孔位置等
分户验收结论
规划建设单位			监理单位		施工单位		其它单位
项目责任人： 验收人员： （章） 年　月　日			总监理工程师： 验收人员： （章） 年　月　日		项目经理： 验收人员： （章） 年　月　日		项目责任人： 验收人员： （章） 　　 年　月　日

配件3：
住宅工程质量分户验收记录（公共部位）　　　　　　　　　　　　　　　　　　

工程名称				结构检查鉴定项目及部位
规划建设单位				验收时间		年　月　日
监理单位				施工单位
序号	验收项目		验收内容			验收记录及结论
1	外墙		窗角斜裂缝 墙面裂缝等
2	楼（电）梯、通道		楼梯踏步、梯段及平台净宽，走廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆设置，楼梯扶手高度及垂直杆件净距， 电梯候梯厅深度、电梯门净宽，高层首层疏散外门及通道宽度，公用走道净高等
3	地下室		墙面及天棚渗漏、裂缝 地面裂缝、起砂 通道净高等
综合验收结论
规划建设单位			监理单位		施工单位		其它单位
项目责任人： 验收人员： （公章） 年　月　日			总监理工程师： 验收人员： （公章） 年　月　日		项目经理： 验收人员： （公章） 年　月　日		项目责任人： 验收人员： （公章） 　　 年　月　日

配件4：
住宅工程分户验收汇总记录

工程名称			总户数
规划建设单位			验收户数
监理单位			施工单位
内 容	验 收 情 况
每户验收 项 目
公共部位
功能性检验
物业单位 验 收
验收结论
规划建设单位 （章） 项目责任人： 年　　月　　日		监理单位 （章） 总监理工程师： 年　　月　　日		施工单位 （章） 项目经理： 年　　月　　日

填表说明：
1、本表是在规划建设单位组织分户验收的基础上，由监理单位填写汇总，有关单位及人员签章。
2、本表一式四份，一份在竣工验收前送质量监督机构，另外三份规划建设、监理、施工各一份。
3、验收户数指实际验收套数，一般与总户数一致。
4、验收情况是指分户验收过程质量情况描述。
5、每户验收项目是分户验收记录中的几何尺寸、墙面、天棚、地面、门窗、防水、给排水、电器照明、栏杆等验收项目，验收几项就填写几项。
6、公共部位指楼梯间的踏步、栏杆、门厅、电梯候梯间等，主要结构检查鉴定有关几何尺寸如楼梯踏步宽高、栏杆的高度及形式、通道及候梯间的宽度等。
7、功能检验指屋面蓄水检验、有防水要求的地面蓄水检验、有排水要求地面的泼水检验等。应对每户检验情况进行描述。
8、物业单位验收指物业单位是否参加验收，如果参加填写物业公司名称及验收意见。
9、验收结论是指符合要求或不符合要求。